Я не против участия государства в развитии рынка, скорее даже за. Роль государства вижу как стимулятора развития рынка, а не ограничителя. Применительно к рынку ипотеки это выглядит как прямое участие государства в создании законченной и замкнутой внутри страны ипотечной системы.

Как объяснить устройство схемы ипотеки (точнее секьюритизации и рефинансирования), человеку не очень с ней знакомому? Ведь для понимания деталей важно видеть картину в целом.

Я понимаю, что Вы, вполне возможно, всё это и сами знаете, но ещё раз проговорю на тот случай, если не в курсе (буду заведомо упрощать).

Итак, какова она "пищевая цепочка" ипотеки?

1) Некий банк, даже маленький и небогатый выдаёт ипотечный кредит в своём городе.

Этим решает жилищную проблему отдельного гражданина. Плюс банк сразу немного зарабатывает за счёт сбора за выдачу или его аналога.

2) Этот Маленький банк закладную, т.е. бумагу подтверждающую что кредит есть и он обеспечен конкретной квартирой, перепродаёт специальной организации, которая специализируется на скупке обязательств по своему региону. Назовём её Районный ипотечный кондуит При этом банк продаёт "кредит", например, по номиналу, т.е. выдал 100 руб. и переуступил за 100 руб.

Так у банка опять получаются 100 руб. для возврата на позицию 1, т.е. для повторной выдачи следующему нуждающемуся в улучшении условий. При этом первый заёмщик продолжает платить ежемесячные платежи именно маленькому банку, а тот уже их сразу перечисляет "дальше", получая обратно за обслуживание кредита некое вознаграждение от Районного ипотечного кондуита. Кстати, Маленький банк может продать какие-то ещё свои услуги заёмщику, другие кредиты, карточки и так далее. А вообще, этот "выкуп кредита" - тоже называют словом рефинансирование, также как и перекредитование ипотечного кредита заёмщиком. Тут важно не путаться

3) Районный ипотечный кондуит набирает закладных и перепродаёт их Большому ипотечному кондуиту.

4) Большой ипотечный кондуит набирает от всех Районный ипотечных кондуитов закладные, при этом стараясь, чтобы они были однородными. Чтобы ипотечные кредиты были выданы по неким более-менее (или более ) единым стандартам выдачи, т.е. с определёными рамками по возрасту заёмщика, подтверждению дохода, цели кредита, размеру собственных средств заёмщика тексту кредитного договора. Можно сказать, что формирует пул закладных.

А дальше под обеспечение этого пула закладных он выпускает ценные бумаги, ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). Этот процесс называют - секьюритизация.

5) Инвесторы, которым важна не столько доходность, сколько надёжность - покупают эти ИЦБ. Надёжность тут обеспечивается залогом недвижимости и стандартами выдачи. Например, инвесторами могут быть пенсионные фонды.

Инвесторы сохраняют свои деньги и от этого рады

Экономика всей этой схемы такая (цифры намеренно огрубляю и упрощаю, в реальности всё может быть сложнее):

1) Заёмщик живёт в своей квартире и платит, к примеру по ставке 13% годовых.

2) Банк получает доход с выдачи кредита и, возможно, за обслуживание кредита от "вышестоящих организаций". т.е. платёж по ставке в 13% годовых он пропускает через себя, возможно, получая, скажем 0,5% от этой суммы. При этом это не чистый его заработок, так как на обслуживание каждого кредита - издержки. Но зато он имеет возможность выдавать и выдавать новые ипотечные кредиты нуждающимся в них, не имея изначально много средств.

3) Районный кондуит также суммы пропускает сквозь себя, "задерживая" ещё, например, 2%. При этом он нужен для упорядочивания и контроля за качеством выдачи, чтобы не выкупить случайно у Маленького банка некачественные кредиты. Впрочем, его может и не быть в качестве буфера между Маленьким банком и Большим ипотечным кондуитом.

4) Большой ипотечный кондуит выпускает ИЦБ с доходностью, например, в 9% годовых. Т.е. обещает платить купившим ИЦБ инвесторам 9%. Это значит, что ему остаётся 13%-0,5%-2%-9%=1,5% годовых. Минус операционные издержки, конечно. Зато за счёт выпуска ИЦБ у Большого кондуита вновь появляются средства для выкупа новых закладных.

5) Инвесторы/Пенсионные фонды сохраняют свои инвестиции за счёт надёжного вложения. Тут, конечно, надо вспомнить печальный опыт США и желания инвесторов заработать больше, что стимулировало выдавать дороже, а значит менее надёжным заёмщикам и вот как всё ужасно вышло Т.е. в данной схеме важно качество, как и везде

А вот если банк не маленький, а большой, т.е. может позволить себе самостоятельно накопить пул кредитов, то эти ИЦБ он может и самостоятельно выпустить под те же 9%, т.е. как говорят "привлечь деньги под 9%". Т.е. эта схема уже "одноуровневая".

Систему по образу и подобию американской "двухуровневой" схемы ипотеки наше государство частично создало с помощью Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданного аж 5 сентября 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом.

Повторюсь, что цифры тут просто для ориентира, но суть в том, что если система ипотечного кредитования ориентирована на привлечение денег от иностранных инвесторов, а внутри страны по схеме а-ля АИЖК привлекать их слишком дорого, то мы и будем дальше иметь ту нестабильную систему, что имеем сейчас.

В общем, попробовал рассказать как можно проще, размещу в сразу в двух разделах своего корпоративного блога про ипотеку